מונחים- חוזים ומסחר


הזכות להוריש
צוואה הינה מסמך בו מגדיר אדם לפי רצונו הבלעדי את היורשים לרכוש שיותיר אחריו ואת אופן חלוקת רכושו ונכסיו.
החוק מונה 4 דרכים בהם אדם יכול לערוך צוואה:
1. צוואה בכתב יד
סעיף 19 לחוק הירושה קובע דרישות מחמירות באופן עריכת צוואה זו על מנת למנוע אי ספקות בדבר אמיתותה: הצוואה חייבת להיכתב כולה בכתב ידו של המצווה עצמו, תישא תאריך כתוב בידו ותיחתם בידו. צוואה זו אינה חייבת להיות מאומתת על ידי עדים.
2. צוואה בעדים
סעיף 20 לחוק הירושה קובע כי צוואה זו תעשה אף היא בכתב. המצווה חייב לחתום על הצוואה במעמד שני עדים לאחר שהצהיר בפניהם שזו צוואתו והעדים יאשרו זאת בחתימה על הצוואה. העדים חייבים להיות למעלה מגיל 18 ושלא הוכרזו כפסולי דין בביהמ"ש.
3. צוואה בפני רשות
הצוואה תיערך בפני שופט או רשם של ביהמ"ש המחוזי או השלום או בפני חבר בית הדין הדתי (רבני, שרעי, של העדה הדרוזית או הנוצרית) או נוטריון . ניתן לעשות זאת הן באמירה בע"פ והן בהגשת דברי הצוואה בכתב.
4. צוואה בעל פה
החוק קבע כי במצב זה הצוואה תעשה רק משכיב מרע ורק ע"י מי שרואה עצמו בנסיבות המצדיקות זאת מול המוות.. על מנת שהדברים ייחשבו כצוואה לפי החוק יש צורך בהתקיימות שני תנאים בסכנת המוות: תנאי אובייקטיבי של סכנת מוות ממשית (ע"פ תעודה רפואית) ותנאי סובייקטיבי של תחושת המצווה כי הוא ניצב מול המוות. צוואה זו תעשה אף היא בפני שני עדים.
צוואה הדדית
מסמך בו שני בני זוג מתחייבים הדדית להוריש את כל חלקם ברכוש המשותף האחד לרעהו ולאחר מות היורש לילדיהם וכו'. צוואות מסוג זה מבטיחות את עתידו של בן הזוג הנותר בחיים מבחינת זכותו ליהנות מהרכוש המשותף בשלמות ומבטיח את זכותם של צאצאי הצדדים לאחר מכן.
צו קיום צוואה
כאשר אדם הולך לעולמו והשאיר אחריו צוואה, נדרשות מספר פעולות על ידי היורשים, על מנת להוציא לפועל את צוואתו, זאת על מנת לחלק את עזבונו בין יורשיו החוקיים ע"פ הצוואה. בכדי לממש את נכסי העיזבון יש להגיש בקשה להוצאת צו קיום צוואה, בפרוצדורה הקבועה בחוק בפני הגורמים המוסמכים לכך בכדי שינתן צו המאשר למעשה את כשרות הצוואה ומורה על קיומה.
צו ירושה
כאשר הנפטר לא השאיר אחריו צוואה, חלוקת העיזבון ליורשיו ע"פ החוק תיעשה לאחר הנפקת צו ירושה.
הנפקת צו ירושה הוא פעולה הדורשת הגשת בקשה למתן צו ירושה. הבקשה מוגשת לרשם לענייני ירושה אשר חותם על הצו.
צו הירושה קובע למעשה מי הם יורשיו של המוריש ע"פ החוק ובאמצעותו ניתן להסדיר את רישום וחלוקת הנכסים השונים הכלולים בעיזבון.

עריכת חוזה קבלנות
רבים אינם מודעים לכך שחוק חוזה קבלנות, התשל"ד- 1974 חל על התקשרויות חוזיות בין מזמין לבין קבלן, כל עוד לא נקבע אחרת בהסכם בין הצדדים. חוק זה חלה על סוגים רבים ושונים של חוזים שנערכים כיום בין אם מודעים לכך ובין אם לאו.
למעשה, כל הסכם שנערך בין בעל עסק עצמאי ללקוחותיו לצורך מתן שירות עבורם, הינו חוזה קבלנות. המדובר למשל בשירותים שנותנים ללקוחותיהם: עורכי דין, בעלי מוסך, שיפוצניקים, אדריכלים ועוד רבים אחרים.
עריכת חוזה קבלנות
עריכת החוזה, צריכה להיעשות בהתאם להוראות חוק חוזה קבלנות.
על מנת שניתן יהיה לקיים את החוזה כראוי, להלן הסעיפים שצריכים להיכלל במסגרת החוזה :
1. הגדרת השירות: חוזה קבלנות צריך להגדיר באופן ברור ומפורט, מהו השירות שמבקש המזמין.
2. סכום התשלום ומועדו: עבור השירות שמבצע הקבלן, יצוין במסגרת חוזה קבלנות, מהו השכר שישלם המזמין עבור השירות ומהו מועד התשלום. במידה והתשלום מבוצע בחלקים, יש לפרט בחוזה את כל מועדי התשלום.
קיימים שלושה סוגים עיקריים של חוזי קבלנות:
* הסכם פאושלי: הסכם הקובע מראש תשלום כולל וסופי שישולם לקבלן עבור כל העבודות שהוא מבצע עד להשלמתן.
* הסכם לפי זמן עבודה: הסכם שבו התשלום לקבלן מחושב לפי שעות העבודה שהוא השקיע בפועל.
* הסכם למדידה: הסכם שבו התשלום לקבלן מחושב לפי כמויות החומרים והעבודה שהוא השקיע בפועל.
3. זכות העיכבון: במידה והלקוח מסר לקבלן נכס כלשהו על מנת שהקבלן יבצע מלאכה או שירות כלשהו לגביו, ועם זאת הלקוח איננו עומד בתשלומים המוטלים עליו על פי חוזה הקבלנות, אזי הקבלן יהיה רשאי לעכב תחת ידיו את אותו הנכס עד שהלקוח ישלם לו סכומים אלו.
הצדדים רשאים להתנות על זכות העיכבון של הקבלן המופיעה בסעיף 5 לחוק חוזה קבלנות ובתנאי שציינו זאת במפורש בחוזה.

ליקויי בנייה – מנקודת מבטו של החוק
הוראות החוק הרלוונטיות לענייננו מצויות בעיקר בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, שהינו חוק ספציפי הדן בחיובי מוכר דירה כלפי הקונה. בנוסף, ובשינויים המחויבים, חלות גם הוראות המצויות בחוק חוזה קבלנות, העוסק בכל סוגי העבודות שאדם מזמין מבעל מקצוע, ואינו קשור (למרות שמו) רק לקבלני בניין וחוק המכר הכללי. עם זאת, כמו בכל התקשרות חוזית בין שני צדדים חלות גם הוראות חוק החוזים (חלק כללי) וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
החיובים העיקריים של הצדדים במסגרת הסכם מוגדרים בסעיף 2 לחוק חוזה קבלנות, אשר קובע בפשטות כי, על הקבלן לספק את המלאכה או השירות כפי שהוא התחייב כלפי הלקוח ובהתאם למוסכם ביניהם. לפי סעיף 3(א) לחוק, כאשר המלאכה או השירות סופקו ללקוח שלא בהתאם למוסכם, הדבר יוגדר כפגם. במקרה כזה על הלקוח להודיע לקבלן על הפגם זמן סביר לאחר שגילה אותו או שהיה עליו לגלותו.
במסגרת סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), בהתאם לעקרון הקטנת הנזק, נדרש הקונה תחילה לאפשר למוכר לתקן את ליקויי הבניה שנמצאו בדירה לאחר המסירה, זאת עוד בטרם יוכל הרוכש לפנות לבית המשפט. המוכר נדרש לתקנה תוך זמן סביר.
סעיף 4(ב) אשר הוסף לחוק מאפשר לקונה לתקן את הדירה בעצמו, בתנאים הבאים: חזרה והתגלתה אי– ההתאמה לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה, או שתיקונה של אי– ההתאמה דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה, רשאי הקונה לתקן והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
לפי ס' 4 לחוק חוזה קבלנות, הודיע הלקוח לקבלן על קיומו של פגם שניתן לתיקון ונתן לו הזדמנות נאותה לתקן את הפגם, על הקבלן לתקן את הפגם תוך זמן סביר לאחר מכן.
אם הקבלן לא תיקן את הפגם תוך זמן סביר כאמור, אזי הלקוח יהיה רשאי לבחור בין שתי החלופות הבאות: לתקן את הפגם ולדרוש מהקבלן את החזר הוצאותיו הסבירות, או לנכות מהשכר, כל עוד לא תוקן הפגם, את הסכום שבו פחת שווי המלאכה או השירות עקב הפגם לעומת השכר לפי המוסכם.
אם הפגם לא ניתן לתיקון, הלקוח זכאי לנכות מהשכר את הסכום שבו פחת שווי המלאכה או השירות עקב הפגם לעומת השכר לפי המוסכם. אם הפגם ניתן לתיקון, יש להבחין בין מצב בו המדובר בפגם שתיקונו דחוף לבין פגם שתיקונו איננו דחוף : אם המדובר בפגם שתיקונו דחוף עד כדי כך שאין לדרוש מהלקוח שימתין לתיקונו בידי הקבלן, הלקוח רשאי לתקן את הפגם בעצמו וכן לדרוש מהקבלן את החזר הוצאותיו הסבירות, וזאת מבלי להודיע על כך לקבלן ו/או מבלי לתת לו הזדמנות נאותה לתקן את הפגם, אך אם המדובר בפגם שתיקונו אינו דחוף, על הלקוח לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקנו.
במידה והלקוח לא נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הפגם או אף לא טרח להודיע לקבלן תוך זמן סביר על קיומו של הפגם, והקבלן לא ידע על כך מעצמו, הוא לא יהיה זכאי להסתמך על הפגם. בנוסף, הלקוח לא יהיה זכאי להסתמך על הפגם במידה והפגם נגרם מסיבה שהוא עצמו אחראי לה.
סעיף 7 לחוק חוזה קבלנות קובע כי התרופות שמופיעות בחוק בכל הקשור להפרת חוזה קבלנות, באו להוסיף על התרופות האחרות הקיימות בדין הכללי בגין הפרת חוזה ולא במקומן. המדובר למשל בתרופות הקיימות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, כגון הזכות לבטל את ההסכם ולתבוע פיצויים, לרבות פיצויים בגין עוגמת נפש ועוד.
סעיף 7 לחוק המכר דירות שומר על זכויות הקונים ואינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות להם לפי כל דין. קונה של דירה (יד שנייה) יכול לתבוע את זכויותיו גם לפי כל חוק אחר, חוק החוזים, פקודת הנזיקין והוא איננו מוגבל רק להוראות חוק המכר דירות.

מתי זיכרון דברים הוא בעל תוקף מחייב?
חוזה הנפוץ בקרב הציבור כתחליף ראשוני לחוזה מסודר, ומטרתו לסכם משא ומתן ראשוני בנוגע לעסקה הנרקמת בין הצדדים. מבחינה משפטית, המושג זיכרון דברים מתאר מצב עובדתי בו מחד, הצדדים הגיעו להסכמה על פרטים מסוימים ומאידך, ברור לצדדים שבהמשך יערך חוזה סופי.
לעתים זיכרון הדברים הוא חוזה לכל דבר, אשר כפוף לדיני החוזים ומחייב את החותמים עליו ככל חוזה אחר.
מתי יהיה זיכרון דברים בעל תוקף מחייב?
1. מסוימות: פרטים מהותיים לעסקה.
2. גמירות דעת של שני הצדדים: רצינות, רצון להתקשר בחוזה.
א. יסודות שהצדדים קבעו- כל אחד מהצדדים הראה רצון להקשר לחוזה (הפקדת צ'ק, חתימה).
ב. האם קיימת נוסחת קשר- אם קיים קשר בין זכרון דברים לחוזה עתידי. האם מוזכר חתימת חוזה עתידי?
* נוסחת קשר חזקה- במידה וכתוף בכפוף ל.../ בתנאי ש... – אין גמירת דעת, מאחר ומדובר בתנאי של חוזה שעדיין לא נכתב ולכן זהו שלב במו"מ.
* נוסחת קשר חלשה- אם קיימת בזיכרון הדברים מסוימות (עיקרי הדברים) ויש גמירות דעת, זהו חוזה לכל דבר ועניין.

עסקה במקרקעין
לשאלה האם מדובר בעסקה במקרקעין יש חשיבות במספר עניינים:

א. דרישת הרישום
לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין ונגרמת ברישום. כל עוד לא נרשמה העסקה – רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
דהיינו, כל עוד לא נרשמה העסקה – יש למקבל הזכות זכות חוזית בלבד שתוקפה הוא בין הצדדים לעסקה בלבד, ולא זכות קניינית, שתוקפה הוא כלפי כולי עלמא.
הזכויות הבאות אינן טעונות רישום כתנאי לתוקפן:
1. זכויות שנרכשו מכח ירושה.
2. שכירות:
א. שכירות דירת מגורים או בית עסק שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, אינה טעונה רישום אם הינה לתקופה שאינה עולה על 10 שנים.
ב. יתר שכירויות המקרקעין אינן טעונות רישום אם הן לתקופות שאינן עולות על חמש שנים.
3. זיקת הנאה שהשתמשו בה יותר מ- 30 שנים.
4. זכות קדימה בין בני זוג או בין יורשים.
5. דיירות מוגנת אינה ניתנת לרישום.
ב. דרישת הכתב
לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
ג. מיסוי
לפי חוק מיסוי מקרקעין, יש צורך להמציא אישורי מס שבח ומס רכישה באשר מדובר בסוגי העסקאות הבאים :
1. הקניית בעלות
2. הקניית זכות שכירות לתקופה של למעלה מ- 25 שנים.
3. הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות, או חכירה לתקופה של למעלה מ- 25 שנים.
4. הרשאה במקרקעי ישראל אף אם היא לתקופה הקצרה מ- 25 שנים.
ד. אופן העברת הזכויות בעסקה במקרקעין
העברת הזכויות בעסקה במקרקעין צריכה להתבצע באמצעות שטר, שהוא המסמך במעביר

התיישנות חוב ארנונה
דיני ההתיישנות, מקובל להבדיל בין שני סוגים של התיישנות:
* התיישנות מהותית, שבה הכוונה כי עילת התביעה - על פי הוראת דין מפורשת - אינה ניתנת עוד לתביעה לביצוע או אכיפה בכל דרך.
* התיישנות דיונית, שמשמעה כי עילת התביעה העומדת לתובע, קיימת בעולם הזכויות המופשט, אך קיים מחסום-דיוני, לפיו בית המשפט לא ייזקק לתביעה מחמת התיישנותה, אם כי אין בכך לבטל את הזכות עצמה, שניתנת למימוש או לביצוע בדרך משפטית אחרת.
נושה שיש לו על חובו ערבון, משכנתה, משכון או שעבוד כיוצא באלה, אין בהתיישנות הדיונית של החוב - המונעת הגשת תביעה בבית המשפט - כדי לפגוע בזכותו המהותית להיפרע מן השעבוד (סעיף 20 לחוק ההתיישנות).
כך גם למשל, פסק דין שאינו טעון ביצוע, כגון שהוא הצהרתי, אינו נתון להתיישנות כלל, וכך גם חובות שניתנים לביצוע לפי חוק המסים (גבייה).
על פי הפסיקה, רשות מקומית אינה רשאית לגבות חוב ארנונה לאחר שחלפו 7 שנים ממועד היווצרות החוב (תקופת התיישנות) ,אם במהלך תקופה זו הרשות לא נקטה כל הליך גבייה של החוב, כגון: גבייה במסלול השיפוטי (הגשת תביעה לבית המשפט) או במסלול המנהלי (הליכי גבייה לפי פקודת העיריות או לפי פקודת המסים).
למרות זאת, במקרים מסוימים תקופת ההתיישנות עשויה להיות ארוכה יותר, ורשות מקומית תהיה רשאית לגבות חוב גם אחרי 7 שנים, למשל:
* במקרים בהם ננקטה פעולת גבייה קודמת והיא הובאה לידיעתו של החייב.
* במקרים בהם הרשות המקומית לא הייתה מודעת כלל לעילה שבגינה ניתן לגבות ארנונה (למשל, כאשר הרשות אינה מודעת לבנייה לא חוקית)
החל מ-15.04.2015 רשות מקומית אינה רשאית למנוע הנפקת תעודה על היעדר חובות בשל חוב שלגביו חלפה תקופת ההתיישנות.


פוסטים קשורים
מונחים- ביטוח ונזיקין

מונחים- ביטוח ונזיקין

מונחים- ביטוח ונזיקין אובדן כושר עבודה אובדן כושר עבודה – מתי ועד מתי ? חוסר יכולתו של מבוטח להמשיך לעסוק

להמשך קריאה...
מונחים- גישור ויישוב סכסוכים

מונחים- גישור ויישוב סכסוכים

מונחים- גישור ויישוב סכסוכים גישור ההבדל בין פישור, גישור ובוררות פישור פשרה מושגת על ידי ויתור של כל אחד מן

להמשך קריאה...